Verifactu para agencias inmobiliarias

Las agencias inmobiliarias —ya sean sociedades limitadas, agentes de la propiedad inmobiliaria autónomos o promotoras— están obligadas a adaptar su software de facturación a Verifactu antes del 1 de enero de 2027 si tributan por el Impuesto sobre Sociedades, o antes del 1 de julio de 2027 si lo hacen por el IRPF. Esta normativa, establecida por el Real Decreto 1007/2023 y desarrollada por la Orden HAC/1177/2024, exige que todo registro de facturación quede firmado, encadenado e inmutable, y que pueda enviarse a la AEAT en tiempo real. Ignorarla puede conllevar sanciones de hasta 50.000 € por ejercicio.

¿Qué es Verifactu y por qué afecta a las inmobiliarias?

Verifactu es el sistema de facturación verificable impulsado por la Agencia Tributaria española. Su objetivo es eliminar el software de doble uso —el que permite manipular o borrar facturas— e integrar en tiempo real los registros de facturación con los sistemas de la AEAT. Para el sector inmobiliario, donde las facturas de comisiones, honorarios de intermediación, gestión de alquileres y servicios de tasación pueden alcanzar importes muy elevados, este control es especialmente relevante.

Las agencias inmobiliarias generan tipologías de facturación muy variadas: honorarios por venta o alquiler, facturas a promotores, servicios de home staging, gestión de comunidades o asesoramiento jurídico. Todas estas operaciones quedan bajo el paraguas de Verifactu para inmobiliarias, siempre que el negocio no esté ya inscrito en el SII (Suministro Inmediato de Información), colectivo que queda expresamente excluido de esta obligación.

Fechas clave para las agencias inmobiliarias

Es importante no confundir estas fechas con otras obligaciones fiscales digitales. Verifactu no es lo mismo que la factura electrónica B2B derivada de la Ley Crea y Crece, que tiene su propio calendario y requisitos técnicos distintos.

Requisitos técnicos que debe cumplir el software de una inmobiliaria

El RD 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024 establecen que el software de facturación debe cumplir una serie de exigencias técnicas. No existe un proceso oficial de homologación ni certificación por parte de la AEAT: es el propio fabricante del software quien debe presentar una declaración responsable de conformidad con la normativa.

Los requisitos principales son:

• Integridad e inalterabilidad: cada registro de factura debe quedar firmado electrónicamente y ser imposible de modificar o eliminar sin dejar traza.
• Encadenamiento: cada factura se vincula matemáticamente a la anterior, creando una cadena que detecta cualquier alteración retroactiva.
• Huella digital (hash): cada registro incluye un identificador único generado a partir de su contenido.
• Envío a la AEAT: en el modo Verifactu estricto, los registros deben transmitirse a la AEAT en tiempo real o en el momento de su emisión.
• Código QR y CSV: las facturas deben incluir un código QR que permita la verificación por parte del destinatario o la Administración.

Casuística específica del sector inmobiliario

Honorarios de intermediación en compraventa

Las comisiones inmobiliarias por compraventa suelen ser facturas de importe elevado emitidas puntualmente. Verifactu no cambia su contenido fiscal, pero sí exige que el registro generado quede firmado, encadenado y, opcionalmente, enviado a la AEAT en el momento de la emisión. Cualquier software que permita emitir estas facturas sin dejar traza verificable incumplirá la norma.

Gestión de alquileres y facturación recurrente

Las agencias que gestionan carteras de alquiler emiten facturas mensuales recurrentes a propietarios o a inquilinos por servicios de gestión. Para este tipo de facturación repetitiva, contar con un sistema de envío programado o por lotes resulta esencial para no saturar el flujo de trabajo del equipo administrativo.

Agencias con varios NIF o marcas

Algunos grupos inmobiliarios operan con varias sociedades o marcas bajo distintos NIF. En estos casos, el software debe ser capaz de gestionar múltiples NIF desde una misma plataforma, manteniendo la trazabilidad e independencia de cada entidad fiscal.

Facturación a promotores y constructoras

Cuando la agencia actúa como intermediaria entre particulares y promotoras, puede emitir facturas de honorarios a personas jurídicas de gran tamaño. Estas operaciones no requieren tratamiento diferenciado en Verifactu, pero sí conviene tener claro que la obligación recae sobre el emisor de la factura, no sobre el receptor.

Sanciones por incumplimiento: hasta 50.000 € por ejercicio

El artículo 201 bis de la Ley General Tributaria, introducido por la Ley 11/2021, tipifica como infracción tributaria el uso, producción o comercialización de software de facturación que no cumpla con los requisitos técnicos y funcionales establecidos. Las sanciones pueden alcanzar los 50.000 euros por ejercicio fiscal, independientemente del tamaño de la agencia o del volumen de facturas emitidas.

Para una agencia inmobiliaria mediana, este importe puede ser devastador. Y lo más relevante: la sanción se aplica por el mero hecho de usar un software no conforme, aunque no se haya producido ningún fraude fiscal. La adaptación preventiva no es una opción, es una obligación.

Cómo adaptarse: pasos para una agencia inmobiliaria

1. Auditar el software actual: Identificar qué programa de facturación se utiliza y solicitar al proveedor la declaración responsable de conformidad con el RD 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024. Si el proveedor no puede aportarla, el software no es conforme.
2. Evaluar la tipología de facturas: Analizar los tipos de documentos que emite la agencia (honorarios, gestión de alquileres, servicios adicionales) para elegir un sistema que se adapte a esa casuística.
3. Seleccionar una plataforma Verifactu compatible: Optar por una solución que integre firma, encadenamiento, envío a la AEAT y generación de QR de forma automatizada.
4. Probar en entorno sandbox: Antes de operar en producción, validar el flujo completo de emisión y envío en un entorno de pruebas sin coste ni riesgo.
5. Migrar los datos y adaptar los flujos de trabajo: Importar las plantillas de facturas existentes y formar al equipo administrativo en el nuevo sistema.
6. Activar el envío automático a la AEAT: Configurar el modo de envío preferido (tiempo real, por lotes o programado) según la frecuencia de facturación de la agencia.
7. Conservar los registros: Asegurarse de que el sistema almacena todos los registros firmados y encadenados durante los plazos de conservación exigidos por la normativa tributaria.

FactuGuard: solución Verifactu para agencias inmobiliarias

FactuGuard es una plataforma SaaS diseñada específicamente para el cumplimiento de Verifactu, y se adapta con precisión a las necesidades del sector inmobiliario. Permite recibir facturas por API REST, mediante entrada manual, por importación de ficheros (XLSX, CSV, PDF y DOCX) o de forma automática desde Stripe. Una vez recibida la factura, genera los registros firmados y encadenados requeridos por la normativa, los envía a la AEAT en tiempo real y devuelve el código QR y el CSV oficial para incluir en el documento entregado al cliente.

Para agencias con múltiples marcas o sociedades, FactuGuard ofrece gestión multi-NIF en todos sus planes superiores. Los modos de envío disponibles —automático, por lotes, uno a uno o programado— permiten adaptar el flujo a la cadencia de facturación de cada agencia: desde el API autónomo que emite pocas facturas mensuales hasta el grupo inmobiliario con decenas de NIF y miles de documentos al mes.

La contratación anual incluye un descuento del 10% sobre el precio mensual. Además, FactuGuard dispone de un sandbox gratuito sin necesidad de tarjeta de crédito, ideal para que cualquier agencia pruebe el sistema antes de comprometerse con un plan de pago.

En definitiva, el cumplimiento de Verifactu para inmobiliarias no tiene por qué ser un proceso complejo ni costoso si se cuenta con la herramienta adecuada desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Las agencias inmobiliarias obligadas al SII también deben cumplir Verifactu?

No. Los contribuyentes que ya están inscritos en el Suministro Inmediato de Información (SII) están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de Verifactu. Si tu agencia supera el umbral del SII o ha optado voluntariamente por él, no tienes obligación de implantar Verifactu.

¿Cuándo es obligatorio Verifactu para una agencia inmobiliaria constituida como S.L.?

Las sociedades de capital (S.L., S.A.) tributan por el Impuesto sobre Sociedades, por lo que su fecha límite es el 1 de enero de 2027. A partir de esa fecha, todo el software de facturación que utilicen debe ser conforme con el RD 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024.

¿Necesito que la AEAT certifique u homologue mi software?

No existe ningún proceso oficial de homologación ni certificación por parte de la AEAT. Es el propio fabricante o proveedor del software quien debe presentar una declaración responsable de conformidad con la normativa. Solicita siempre ese documento a tu proveedor antes de contratar.

¿Verifactu cubre también la factura electrónica B2B exigida por la Ley Crea y Crece?

No. Verifactu y la factura electrónica B2B de la Ley Crea y Crece son dos obligaciones distintas con calendarios y requisitos técnicos diferentes. Cumplir con Verifactu no implica automáticamente cumplir con la facturación electrónica B2B obligatoria entre empresas.