Verifactu en el sector de la construcción: lo que debes saber
Verifactu construcción es una combinación que afecta directamente a promotoras, constructoras, subcontratistas y autónomos del gremio: a partir del 1 de enero de 2027 las sociedades sujetas al Impuesto sobre Sociedades estarán obligadas a emitir facturas mediante software de facturación conforme al Real Decreto 1007/2023, y desde el 1 de julio de 2027 se extenderá la obligación a autónomos y demás contribuyentes del IRPF con actividad económica. El sector de la construcción, con su elevado volumen de facturas entre empresas, retenciones del 1 % en obras, certificaciones periódicas y multitud de subcontratas, tiene características propias que hacen imprescindible entender bien la norma antes de que lleguen los plazos.
¿Qué es Verifactu y por qué importa en construcción?
Verifactu es el sistema de registro de facturación regulado por el Real Decreto 1007/2023 y desarrollado por la Orden HAC/1177/2024. Exige que el software de facturación genere registros electrónicos firmados digitalmente, encadenados e inalterables, y que los envíe a la Agencia Tributaria (AEAT) en tiempo real o en el momento de emisión de cada factura. El objetivo es garantizar la integridad de la información y dificultar el fraude en la facturación.
En el sector de la construcción esto cobra especial relevancia porque la cadena de valor incluye promotores, constructoras principales, subcontratas de primer y segundo nivel, proveedores de materiales y profesionales independientes (arquitectos, aparejadores, instaladores). Cada eslabón genera facturas —muchas veces con IVA en inversión del sujeto pasivo y retenciones específicas— que ahora deberán estar registradas y trazadas conforme a los nuevos requisitos.
¿Quién está obligado en el sector?
La obligación recae sobre cualquier empresario o profesional que use software de facturación y esté sujeto al Impuesto sobre Sociedades o al IRPF con actividad económica. En la práctica, en construcción afecta a:
- Sociedades limitadas y anónimas dedicadas a promoción, construcción o rehabilitación: obligadas desde el 1 de enero de 2027.
- Autónomos (albañiles, fontaneros, electricistas, carpinteros, instaladores, etc.) que facturen bajo actividad económica en el IRPF: obligados desde el 1 de julio de 2027.
- Comunidades de bienes y sociedades civiles con objeto mercantil en construcción: sujetas en función de su tributación (IS o IRPF).
Excepción relevante: los contribuyentes que ya están obligados al Suministro Inmediato de Información (SII) —grandes empresas con facturación superior a 6 millones de euros, grupos de IVA y algunos otros colectivos— quedan excluidos de Verifactu. Las grandes constructoras o promotoras que ya usen el SII no tendrán que adaptarse a este sistema, aunque sí deben verificar que su software de facturación no incumple otras exigencias.
Particularidades fiscales de la construcción que afectan a Verifactu
Inversión del sujeto pasivo en obras
En las ejecuciones de obra en las que el destinatario es empresario o profesional, es habitual la inversión del sujeto pasivo del IVA (art. 84.Uno.2.º f) LIVA). El software de facturación debe identificar correctamente estas operaciones y generar los registros Verifactu con el tipo correcto de operación, ya que el receptor, no el emisor, es quien ingresa el IVA en la AEAT.
Certificaciones de obra y facturas recurrentes
Las certificaciones mensuales de obra generan un flujo constante y elevado de facturas. Con Verifactu, cada certificación deberá registrarse y enviarse a la AEAT en el momento de emisión. El software debe ser capaz de gestionar este volumen sin demoras ni errores de encadenamiento.
Retención del 1 % en obras de personas físicas
Cuando el pagador es una persona física que no actúa como empresario, se aplica la retención del 1 % sobre los trabajos de construcción y rehabilitación. El registro Verifactu debe reflejar correctamente el importe bruto de la factura, la retención y el importe líquido.
Sanciones por incumplimiento: hasta 50.000 € por ejercicio
El artículo 201 bis de la Ley General Tributaria, introducido por la Ley 11/2021, establece sanciones de hasta 50.000 euros por ejercicio para quienes usen o tengan software de facturación que no cumpla los requisitos legales. Esto incluye programas que permitan ocultar, alterar o destruir registros de facturación.
En un sector donde el fraude en la subcontratación ha sido históricamente objeto de atención inspectora, esta sanción actúa como un desincentivo potente. No basta con tener un programa de facturación cualquiera: debe cumplir con el RD 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024.
No existe «homologación»: cuidado con los malentendidos
Un punto crítico que genera confusión en el mercado: no existe ningún proceso oficial de homologación ni certificación del software por parte de la AEAT o de ningún organismo público. Lo que la norma exige es que el fabricante o desarrollador del software presente una declaración responsable de conformidad con el Real Decreto 1007/2023 y la Orden HAC/1177/2024.
Esto significa que, como empresa o autónomo de construcción, debes asegurarte de que tu proveedor de software ha presentado esa declaración responsable y puede acreditarlo documentalmente. Un programa que simplemente afirme ser «compatible con Verifactu» sin respaldar esa afirmación con la declaración responsable correspondiente no es suficiente garantía.
Comparativa: situaciones habituales en construcción ante Verifactu
| Perfil | Tributación | Obligación Verifactu | Fecha límite | ¿Excluido por SII? |
|---|---|---|---|---|
| Promotora inmobiliaria (SL) | Impuesto sobre Sociedades | Sí | 1 enero 2027 | Solo si factura >6 M€ y usa SII |
| Constructora mediana (SA) | Impuesto sobre Sociedades | Sí | 1 enero 2027 | Solo si usa SII obligatorio |
| Autónomo albanil/instalador | IRPF (módulos o estimación directa) | Sí | 1 julio 2027 | No (rara vez obligado a SII) |
| Gran constructora (grupo IVA o >6M€) | Impuesto sobre Sociedades | No (excluida) | — | Sí, obligada al SII |
| Arquitecto/aparejador autónomo | IRPF | Sí | 1 julio 2027 | No |
Pasos para adaptarse a Verifactu si eres empresa o autónomo de construcción
- Identifica tu situación: determina si tributas por IS o IRPF y si estás obligado al SII. Esto define cuándo y si debes cumplir con Verifactu.
- Audita tu software actual: comprueba si tu programa de facturación o ERP tiene prevista la adaptación a Verifactu y si el fabricante ha presentado o prevé presentar la declaración responsable de conformidad.
- Evalúa las particularidades de tus facturas: inversión del sujeto pasivo, retenciones del 1 %, certificaciones periódicas, facturas rectificativas. Asegúrate de que el software gestiona correctamente cada tipo.
- Elige o cambia de solución con tiempo: no esperes al último trimestre antes del plazo. Las migraciones de datos y las integraciones con sistemas de gestión de obras llevan tiempo.
- Forma a tu equipo administrativo: el personal que emite facturas debe entender qué cambia: el QR que aparecerá en cada factura, el CSV oficial, y la trazabilidad del registro.
- Prueba en entorno sandbox: antes de activar el sistema en producción, valida todos los flujos (emisión, anulación, rectificativa) en un entorno de pruebas que replique el funcionamiento real.
FactuGuard: solución Verifactu adaptada a la construcción
Si buscas una plataforma que gestione el cumplimiento Verifactu sin tener que modificar tu ERP de obras, FactuGuard es una opción diseñada exactamente para eso. Permite recibir facturas mediante API REST, introducción manual, importación de ficheros en múltiples formatos (XLSX, CSV, PDF, DOCX) e incluso importación automática desde Stripe, lo que facilita la integración con los sistemas que ya uses en tu empresa constructora o de instalaciones.
Una vez recibida la factura, FactuGuard genera los registros firmados y encadenados según exige el RD 1007/2023, los envía a la AEAT en tiempo real y devuelve el QR y el CSV oficial que debe incluirse en el documento entregado al cliente. Soporta multi-NIF, por lo que una constructora con varias sociedades del grupo puede gestionar todas desde una única cuenta.
Los modos de envío son flexibles: automático, por lotes, uno a uno o programado, lo que encaja bien con el ritmo de las certificaciones mensuales de obra. Dispone de un sandbox gratuito sin necesidad de tarjeta de crédito para que puedas probar la integración antes de comprometerte, y los planes comienzan desde 19 €/mes.
Ten en cuenta que FactuGuard cubre el cumplimiento Verifactu, pero no gestiona la factura electrónica B2B derivada de la Ley Crea y Crece, que es una obligación distinta y con su propio calendario.
Preguntas frecuentes
¿Una constructora que usa el SII tiene que implantarse Verifactu?
No. Los contribuyentes obligados al Suministro Inmediato de Información están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de Verifactu. Si tu empresa ya remite los registros de facturación a través del SII, no estás obligado a adaptar tu software a este nuevo sistema.
¿Las facturas con inversión del sujeto pasivo también deben registrarse en Verifactu?
Sí. Verifactu afecta a todos los registros de facturación del emisor, independientemente del tipo de operación o del régimen de IVA aplicable. Las facturas con inversión del sujeto pasivo deben emitirse y registrarse con el tipo de operación correspondiente según la especificación técnica de la AEAT.
¿Qué ocurre si sigo usando mi programa de facturación actual sin adaptarlo?
Si tu software no cumple con el RD 1007/2023 a partir de la fecha en que seas obligado, te expones a sanciones de hasta 50.000 euros por ejercicio conforme al artículo 201 bis de la Ley General Tributaria. La sanción puede aplicarse tanto por usar software no conforme como por tenerlo disponible, aunque no lo hayas utilizado para ocultar facturas.
¿Cuándo debo empezar a prepararme si soy autónomo de la construcción?
Aunque la obligación para autónomos entra en vigor el 1 de julio de 2027, se recomienda iniciar la evaluación y adaptación del software durante la primera mitad de 2026 como mínimo. Las integraciones técnicas, la formación del equipo y las pruebas en sandbox requieren tiempo, y esperar al último momento aumenta el riesgo de incumplimiento y los costes de implantación.
En definitiva, el verifactu construcción es un reto normativo que afecta a toda la cadena del sector, desde la gran promotora hasta el instalador autónomo. Adaptar el software a tiempo, entender las particularidades fiscales propias del gremio y elegir una solución fiable como FactuGuard son los pasos clave para llegar a 2027 con el cumplimiento garantizado y sin riesgo de sanción.